국내 부동산 리츠 투자 가이드 완벽 정리

국내에 상장된 부동산 리츠에 대한 내용으로 투자 가이드를 부동산 리츠의 장단점과 리츠 주식투자 방법에 대해서 설명드리겠습니다. 배당 수익에 대한 세금, 리스크, 리츠의 종류를 알아보고 자신에게 리츠 투자가 매력적인지 확인해 보는 시간을 가져보시기 바랍니다.

 

 

부동산 리츠란?

 

부동산 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts) 는 많은 투자자로부터 자금을 모아서 부동산에 투자하는 것을 말합니다. 부동산에서 나온 수익을 배당금 형태로 투자자들에게 분배하는 투자 신탁입니다. 리츠는 주로 상업용 부동산, 주거용 부동산, 호텔, 물류 센터 등에 투자하며, 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 통한 수익을 추구합니다. 개인이 부동산을 매입해서 임대수익을 내기에는 많은 자본이 있어야 하고 리스크가 있기 때문에 부동산 리츠 투자는 접근성이 좋습니다.

 

 

부동산 리츠 주식투자 방법

 

주식시장에서 리츠 주식을 구매하기 위해서는 증권계좌를 개설하는 방법이 있습니다. 증권 계좌는 대부분의 국내 주요 은행 및 증권사에서 쉽게 개설할 수 있고, 주식처럼 리츠 종목을 선택해서 수량과 가격을 설정한 후 주문을 실행하면 됩니다.

 

국내 부동산 리츠에 주식투자하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 앞서 말씀드린 증권계좌를 통한 개별 리츠 종목 직접투자, 리츠 ETF(상장지수펀드) 투자가 있습니다.

 

또 공모 리츠 펀드와 사모 펀드 리츠가 있는데 공모 리츠 펀드의 경우 여러 투자자들로부터 자금을 모아 다양한 리츠에 투자하는 방식입니다. 은행이나 증권사를 통해 공모 리츠 펀드에 가입할 수 있으며 대표적인 종목으로는 물류센터에 중점을 둔 ESR켄달스퀘어리츠, 주로 오피스 빌딩에 투자하여 수익을 창출하는 신한알파리츠, 다양한 부동산 투자를 하는 이리츠코크렙, 해외 부동산에 투자하여 포트폴리오를 다변화시킨 제이알글로벌리츠, 고품질 오피스 빌딩을 보유하여 높은 임대 수익을 내고 있는 NH프라임리츠 등이 있습니다.

 

사모 리츠 펀드는 소수의 투자자로부터 자금을 모아 투자하는 방식으로 공모 펀드에 비해 높은 수익률을 얻을 수 있지만 위험도가 높을 수 있습니다. 사모 리츠 펀드는 투자 금액 단위가 높고 일반적으로 공개되지 않은 비공개 부동산 투자 신탁으로 투자자는 자격을 갖춘 전문 투자자들로 제한됩니다. 여기서 말하는 전문 투자자들은 기관 투자자, 연기금, 보험사 등입니다. 투자자격을 충족해야 하기 때문에 개인 투자자가 사모 리츠 펀드에 투자하는 것은 제한적입니다.

 

리츠 ETF는 여러 개의 단일 리츠 주식을 하나의 펀드로 묶어 투자하는 상품입니다. 예를 들면 맥쿼리인프라, SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠 등 여러 리츠 종목을 모아놓은 TIGER리츠부동산인프라가 있습니다.

 

이는 개별 리츠 종목 투자에 비해 더 안정적인 수익을 제공할 수 있습니다. 단일 리츠 주식은 특정 부동산 자산에 집중 투자하므로, 자금난의 우려가 생길 수 있고, 특정 산업(예: 오피스 빌딩, 상가, 물류센터 등)에 집중 투자하는 경우 해당 산업이 타격을 받을 때 큰 리스크에 직면할 수 있습니다. 반면, 리츠 ETF는 다양한 리츠를 포함하여 투자 포트폴리오를 구성함으로써 이러한 위험을 분산시키고, 보다 안정적인 수익을 추구합니다.

 

 

부동산 투자

 

 

부동산 리츠 의 장단점

 

• 장점

안정적인 배당 수익: 리츠는 한국의 경우 법적으로 연간 발생하는 임대 수익의 90% 이상을 배당금으로 투자자에게 분배해야 합니다. 따라서 안정적인 배당 수익과 높은 배당 성향을 기대할 수 있습니다.

 

투자 다각화: 소액으로도 다양한 부동산에 투자할 수 있어, 특정 부동산에 대한 리스크를 줄일 수 있습니다. 상업용 부동산, 주거용 부동산, 호텔, 물류 센터 등 여러 유형의 부동산에 투자해 특정 유형의 부동산이 침체되더라도 다른 유형의 부동산이 안정적인 수익이나 더 높은 수익을 제공할 수 있습니다. 또 지역적으로도 분산 투자가 가능해 특정 지역의 부동산 경기 침체 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

유동성: 주식 시장에 상장된 리츠는 편리성을 제공합니다. 개별적으로 부동산을 매입하거나 매도할 때 시간이 오래걸리거나 거래비용이 발생하지만 부동산 리츠 투자는 일반 주식처럼 거래가 가능하여, 유동성이 높아 필요한 경우 언제든지 현금화할 수 있습니다.

 

전문성: 부동산 전문 관리팀이 자산을 관리하므로, 개인이 직접 부동산을 관리할 필요가 없습니다. 부동산 관리 부담에서 오는 법적 문제, 세금, 공실 리스크 등을 줄일 수 있습니다.

 

 

• 단점

배당금 미지급: 부동산 리츠를 투자하시는 분들에게는 가장 중요한 것이 아마도 배당을 꾸준히 지급하느냐입니다. 하지만 여러 이유로 배당금을 지급하지 않는 경우가 생길 수 있습니다. 예를 들면 새로운 부동산 자산을 매입하거나 기존 자산을 확장하기 위한 수익금의 재투자입니다. 또 운영비 및 관리비 증가, 임대수익의 감소, 규제 및 법적 문제, 자산 매각시 손실 발생, 전략적 결정 등이 있습니다.

 

금융시장 리스크: 주식 시장의 변동성에 영향을 받거나 금리 인상, 금융위기 등에 영향을 받아 리츠의 가격도 하락할 수 있습니다.

 

부동산 시장 리스크: 부동산 경기 침체 시, 리츠의 수익성과 배당금 감소가 발생할 수 있습니다. 또 지역적, 유형별, 공실률 증가(임대료의 하락), 규제 및 정책 변화(정부 규제, 부동산 정책의 변화), 자연재해로 리스크가 생길 수 있습니다. 

 

지역적 리스크는 특정 지역의 부동산 시장이 침체되는 것을 말하고, 유형별 리스크는 상업용, 주거용, 호텔, 물류센터와 같은 해당 산업의 침체로 인해서 영향을 받을 수 있습니다.

 

세금: 배당금에 대해 세금이 부과되며, 이를 배당소득세라고 합니다. 국내 리츠 배당금의 배당소득세는 일반적으로 15.4%가 부과됩니다. 만약 1년 동안 리츠에서 얻은 배당 수익이 100만 원이라고 한다면 여기서 15.4%를 원천징수하여 실제 수령액은 84만 6천 원이 됩니다.

 

개인이 1년에 배당소득이 2천만 원이 초과하는 경우, 금융소득종합과세 대상이 될 수 있습니다. 다른 금융 소득(이자, 배당 등)과 근로소득, 기타소득을 합산하여 종합소득세를 납부해야 하기 때문에 주의가 필요합니다. 종합소득세율은 소득에 따라 6~45%입니다. 총 소득 10억이 초과되었다면 최고 세율인 45%에 지방세까지 적용되어 49.5%의 세금을 내야 합니다. 이는 투자 수익률은 감소시킬 수 있습니다.

 

관리 비용: 자산 관리에 따른 비용(운용사 수수료, 기타 운영비용, 성과 보수)이 발생하며, 이는 투자 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.